なんといっても、中古マンションなら投資が安い

賃貸料は、新築物件も3~4年たてば、築20年の中古物件とさほど変わりません。
独身者の物件を選択する基準は、立地の位置と家賃が選択基準です。
部屋や外観がキレイであれば、築年数をあまり気にする人はいません。
「別に一生住むわけでもないし、今の使い勝手が重要!」との考えかたです。
例えば、築20年の中古物件と同質、同種類の築3年の新築物件があるとします。
さらに隣にあったとして、投資利回りを計算比較してみましょう。


中古マンションなら、投資利回りである賃料がハッキリしている

部屋に空室があれば経営に問題がないか?周囲の家賃相場を調べることになります。
今までの家賃や他の部屋の家賃の現実がハッキリわかります。
また中古でも入居中であれば、現在の家賃が適正なのかハッキリわかります。
居住人が入居中でも、そのまま所有権を移転することをオーナーチェンジと言います。
購入する前から、現在の投資利回りの賃料がハッキリしているのがいいですね。


中古マンションを購入した瞬間から賃料が発生!

売買契約後、取り決めた日に不動産の移転登記書類と投資代金を同時に授受します。
投資物件の世界では、ごく一般的な方法です。
その日の内に司法書士経由で法務局で移転登記の申請をしたら、中古物件の所有者になります。
従って家賃である賃料も、その日から自分の経営収入になります。


中古物件の経営リスクについて

新築より中古の方が投資利回りも高いし、投資金額も安いからいいんじゃないの?
という方もいますので、中古物件の経営リスクについて書いていきます。
投資と言っても、新築に投資するのと中古に投資するでは、リスクが大きく異なります。
中古は比較的、価格が安く投資利回りの良い物件があります。
さらに、実際に物件を見て確認してから投資できるというメリットがあります。
それとは反対のデメリットとして、設備が古い、空室リスクもある、節税効果もあまり期待できない。


良い中古物件であればオーナーは手放しません

中古に投資する場合は、物件自体の履歴を知ることが必須です。
市場に出回っている中古には、破産者の競売物件などもあります。
一般の方々には危なくて手が出せない物件も多く出回っているので注意が必要です。
また、すでに入っている入居者にも注意しなければなりません。
例えば、中古物件の中に1室でも問題のある関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、まるごと資産価値が下がってしまう可能性があります。
さらに、管理費や修繕積立金などが滞納されているケースも多くあります。
滞納がある場合には、新しいオーナーの負担になってしまいます。


中古物件は建てられた年代によって、品質や保証内容が大きく異なります

建物自体の保証についても、バブル前後の建物は保証期間が2年間しかありません。
欠陥物件にあたってしまう、投資リスクが発生することもあります。
そうした状況を受け、平成12年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が制定されました。
この法律以降に建てられた物件は、10年間保証の対象物件となります。

平成13年には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」
分譲段階における適正化の措置として、維持修繕に関する計画を作成し計画的に修繕を実施することが必要となっています。
それ以前の建物は、分譲時に修繕計画が立てられていないものや、あっても陳腐で使い物にならないようなものだと、後になってから多額の修繕費が必要になり困ってしまうケースが多いのです。


中古の場合は、建てられた年代によって対応している法律が異なる

投資をする前に、中古物件の年代チェックは欠かせません。
細かい点までチェックして、リスクを回避できるだけの知識が必要です。
このほかにも中古を購入する場合、細かくチェックすべき点がたくさんあります。
業者でさえ本当の優良物件は、なかなか手に入れにくいという状況です。

一般の方にはいい物件は、ほとんど出回りません。
個人ですべてチェックして投資するのは、なかなか難しいのです。
調査会社に依頼することもできますが、調査費用がかかってしまいます。


中古物件の購入を考えた場合、ローンを組みにくいというデメリット

中古物件の場合は、現金一括払い、自分でローンを組めるところを探すというのが原則です。
危ない中古物件も多く金融機関からの評価も低いので、融資を受けるのは難しいケースも多いです。
購入できたとしても、減価償却済み物件のため経費として算出しにくい問題もあります。
つまり、マンション経営をしても節税効果があまり期待できません。


相続税対策としても、中古は新築ほどの効果は期待できない

長期保有して経営する事が目的ですので、総合的に考えると新築がいいのです。
現在建てられている建物は、ハイグレードなものばかりで、100年は持つと言われています。
ハイリスク、ハイリターンの投資先が中古!!
ローリスク、ミドル+ロングリターンの投資先が新築!!
投資をするにあたって、こう考えるかどうかは?あなた次第です。




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