借金をして物件の賃貸をする場合

土地の所有者が無くなった場合、借金を残した形で相続する形になります。
つまり、物件の購入は相続税対策になるようです。
相続税対策ではならなくても、住宅ローンの金利より高い利回りで物件が賃貸できればいいです。
こうなると、借金をしてでも物件を購入するメリットがあります。
ただ、空室になったときの不安やリスクが物件の購入にはあります。
サブリースという家賃保証制度を行っている、メーカーや不動産屋も存在します。


現金で建てた場合

現金一括払いで購入のメリットは、とうぜん住宅ローンの金利がありません。
それだけ購入してからの、物件運用の利益が高まります。
建物の構造・規模・仕様・家賃設定によって利回りも違ってきます。
詳しくは、メーカーや不動産会社の営業マンに提案してもらってください。
あとメリットがあるとすれば、精神的な安心感ではないでしょうか?
借金がないというのは、気分的ににもいいはずです。


物件の購入には!?

物件の購入に現金一括払いは、あまり意味ないでしょうね。
正直、何のメリットもありません
あるとすれば、金利を払わなくていいぐらいか?
基本的な考えとしては、住宅ローンを組むことにより負担を分散することにあります。
借金をすることにより、節税、相続(保険)などのメリットが発生します。
もし、住宅ローンが残っている間に途中で死亡すれば、保険で残金が支払われます。
つまり、残された相続人に対して、借金なしの不動産が手に入ることになります。


不動産の価値は一定ではない

年々所有する不動産は、資産価値が低下していきます。
確定申告のときに、減価償却することにより税金を抑えることができます。
私なら物件を購入するとき、現金を手元に置いて住宅ローンで購入します。
何しろ現金一括で購入するものではないです。
アパート一軒だけで1億稼ぐのは、とても難しいでしょう。

新しい人が入居のたびに、清掃や設備が壊れたら修理費が発生します。
また、各種点検や建て替え、大規模修繕のために積み立てていかなければいけません。
新築したばかりならはいいでしょうが、年数が経てば入居率も悪くなります。
入居率が悪くなると、家賃の大幅値下げも考えなければいけません。
いろいろと面倒な手間がかかるのが不動産です。
物件の購入にあたっては、現金は別で使い住宅ローンを組みましょう。


現金一括で購入するメリットとは!?

物件を購入するための諸費用が、大体半分で済む。
ローンの保証料や手続き費用を払わなくていいのでこうなります。
あとは、利息を払わなくていい。
2000万円を35年ローン、低金利の1%で借りてもけっこうな金額になります。
軽く計算をしても、350万くらいの利息を払うことになります。
1000万借りても175万円の利息になります。
住宅ローン減税だってありますが、10年程度しかないんですよね。
しかも、自分の払っている所得税の範囲内しか戻ってこない。
購入諸費用と支払利息をチャラにできるほどローン控除できるのは、限られた人だけです。
かなりの高給取りで、扶養家族が少なくて所得税をいっぱい納めている人です。
場合によっては、市民税の支払いも少なくなります。
あと最大のメリットは、気分的なものですね。
ローンがないのはすご~く気楽になります。
既に自分の持ち物なので、とうぜんですね。


物件購入にあたってのまとめ

ローンなしで購入の場合
<メリット>
・月々の返済がない分、キャッシュが残る。
・売却するときに売りやすい。
<デメリット>
・所得が大きく増えるので納税額が増える。
・自己資金が要るため、現金手持ち額が減る。

ローンを組まずに購入できるほど潤沢な資金があるなら、ローンを組み合わせることをお勧めしますね。
そうやって投資物件を増やすことでリスク分散が図れます。



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